Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации




Скачать 313.65 Kb.
НазваниеГражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации
страница1/3
Дата публикации21.07.2014
Размер313.65 Kb.
ТипАвтореферат
urist-edu.ru > Законы > Автореферат
  1   2   3
На правах рукописи


ПЕТРОВА ЕКАТЕРИНА СЕРГЕЕВНА

Гражданско-правовое регулирование отношений

в сфере оказания риелторских услуг

по законодательству Российской Федерации

Специальность 12.00.03 – гражданское право;

предпринимательское право;

семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ

диссертация на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Москва – 2013
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования

«Российский государственный социальный университет».

Научный руководитель:

Ситдикова Любовь Борисовна




доктор юридических наук, профессор







Официальные оппоненты:

Михайлова Ирина Александровна




доктор юридических наук, профессор,




ФГБОУ ВПО «Российская

государственная академия

интеллектуальной собственности»,

профессор кафедры гражданского

и предпринимательского права










Матвеева Наталья Алексеевна




кандидат юридических наук, доцент,




ФГОБУ ВПО «Финансовый




университет при Правительстве




Российской Федерации», доцент

кафедры гражданского права







Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Государственный




университет управления»


Защита состоится «20» декабря 2013 года в 11 ч. 00 мин. на заседании диссертационного совета Д 504.001.15 в Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, г. Москва, проспект Вернадского, дом 84, 6-й учебный корпус, ауд. 2076.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».

Автореферат разослан «__» ______ 2013 года.
Ученый секретарь

диссертационного совета В.В. Зайцев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ
Актуальность темы исследования. В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.

Возникновение рынка недвижимости способствовало появлению различных рыночных структур, которые обеспечивают более эффективный оборот недвижимости и соответственно появления различных видов услуг, посредством которых граждане и юридические лица разрешают свои потребности в объектах недвижимости. Особое место среди услуг, оказываемых на рынке недвижимости, занимают риелторские услуги (услуги посредников), основное назначение которых – удовлетворение общественных потребностей, связанных с недвижимостью.

За последнее 15 лет количество сделок с недвижимостью совершенных, в том числе, и при участии посреднических структур, значительно возросло. Так в III квартале 2012 года общий объем сделок по покупке недвижимости в России вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, а по предварительным прогнозам аналитиков, в 2013 году объем сделок с недвижимостью в России может составить 7,5 млрд долл. Поэтому вполне объяснимо, что обязательства по оказанию риелторских услуг в настоящее время стали весьма распространенным явлением. Однако результат их оказания не всегда оправдывают ожидания как заказчика, так и исполнителя, и в первую очередь, это связано с проблемами гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, которые обуславливаются рядом факторов.

Во-первых, несмотря на широкое применение на практике понятия риелторская услуга, ее нормативно-правовое закрепление не нашло отражение в законодательстве России. Отсутствует данное понятие и в локальных нормативных актах профессиональных объединений риелторов. Следует отметить большой диапазон мнений и в научных исследованиях по вопросам содержания риелторской услуги, порядке и принципах ее оказания. Исследователи и практикующие специалисты, в том числе члены профессиональных объединений риелторов предлагают включить в перечень риелторской деятельности широкий круг довольно разнородных видов услуг. Все это порождает многообразие и противоречивость договорных конструкций, которые применяются различными субъектами рынка недвижимости при оказании риелторских услуг. Кроме того, отсутствие соответствующего законодательного урегулирования приводит на практике к свободному формулированию и толкованию условий договорного обязательства, которое не способствует защите прав и законных интересов участников гражданского оборота.

Во-вторых, такая форма организации как саморегулирование позволяющая осуществлять правовой контроль за предпринимательской деятельностью, хотя и получила законодательное закрепление, однако оказалась не востребованной среди субъектов, оказывающих риелторские услуги. Поэтому существует необходимость в разработке и принятии нормативно-правовых актов, способных определить как порядок оказания риелторских услуг, так и механизм защиты прав и законных интересов участников.

В-третьих, неразрешенность проблем правового регулирования в сфере оказания риелторских услуг, приводит к проблемам и в правоприменительной деятельности судов. При отсутствии нормативно - правового регулирования риелторской деятельности, судам сложно разграничить риелторские услуги от иных видов услуг, связанных с недвижимостью, что приводит к неоднозначным и противоречивым судебным решениям.

Следует также заметить, что потребителями риелторских услуг выступает широкий круг его участников. Главными участниками являются физические лица, на которых приходится основной объем оказываемых услуг. Поэтому высокая социально-экономическая значимость риелторских услуг предполагает осуществление дополнительных исследований в части оптимизации гражданско-правового регулирования риелторской деятельности, разработки новых научно-обоснованных подходов и принципов в ее регулировании с целью повышения качества и эффективности оказания риелторских услуг.

Таким образом, неразрешенность теоретических и практических проблем, необходимость в выработке рекомендаций и предложений в процессе формирования законодательства в сфере оказания риелторских услуг, предопределило выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.

Степень научной разработанности проблемы. Значительное внимание исследованию проблем правового регулирования отношений в сфере оказания услуг уделяли в своих трудах такие известные ученые-цивилисты, как: Н.А. Баринов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Зайцев, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, О.А. Красавчиков, М.В. Кротов, В.П. Мозолин, В.А. Ойгензихт, А.Е. Шерстобитов, Л.И. Шевченко, Е.Д. Шешенин В.Ф. Яковлев и другие ученые.

В настоящее время в разработку основ правового регулирования отношений по оказанию услуг в различных сферах деятельности внесли существенный вклад: А.В. Барков, Д.А. Жмулина, М.В. Кратенко, Р.Н. Мородумов, А.И. Петров, Л.В. Санникова, Л.Б. Ситдикова, Д.И. Степанов, Е.Г. Шаблова, О.М. Щуковская и другие ученые.

Исследование проблем договора оказания риелторских услуг рассмотрено в работе Е.В. Накушновой, договорному регулированию риелторской деятельности в Российской Федерации посвящена работа Д.В. Петелина, регулирование гражданских правоотношений в сфере риелторской деятельности изучено А.Н. Рудяковым.

Несмотря на то, что отдельные аспекты, связанные с оказанием риелторских услуг хотя и рассматривались сквозь призму договорного регулирования, в то же время комплексные научные исследования современными учеными в данной сфере деятельности были изучены не до конца. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости исследования сферы оказания риелторских услуг, проблем их правового регулирования в договорных отношениях, а также в выработке научных подходов, отражающих существо возмездного оказания риелторской услуги.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в решении теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, а также в выработке рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере деятельности.

Достижение поставленной цели предопределяет постановку и решение следующих задач:

сформулировать понятие –« риелторская услуга »;

– рассмотреть существующие научные классификации риелторских услуг и разработать юридически значимые критерии классификации рассматриваемых услуг;

– выявить существенные условия договора;

– проанализировать выявление критериев качества надлежащего исполнения договора;

– рассмотреть существенные условия и содержание договора возмездного оказания риелторских услуг;

– исследовать правовой статус субъектов договора возмездного оказания риелторских услуг;

– рассмотреть правовые средства защита прав потребителей риелторских услуг.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере оказания риелторских услуг.

Предмет исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие отношения в сфере оказания риелторских услуг, исследования ученых-правоведов, материалы судебно-арбитражной практики, а также существующая практика договорной работы.

Методологическая основа исследования. В процессе написания работы применялась следующая совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования: анализа и синтеза, аналогии, индукции и дедукции, а также статистический, сравнительно-правовой, формально-юридический, межотраслевой методы юридического исследования. Вышеперечисленные методы позволили провести комплексный анализ исследуемого явления.

Теоретическую основу исследования составляют труды отечественных ученых-правоведов, названных выше. Кроме того, сделанные в диссертации выводы опираются также на труды таких ученых, как: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, С.М. Амосова, Л.В. Андреевой, В.А. Белова, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Г.К. Дмитриевой, Б.Д. Завидова, В.В. Зайцева, Т.В. Закупень, С.В. Запольского, О.С. Иоффе, Я.А. Канторовича, Л.О. Красавчиковой, П.В. Крашенникова, Л.А. Лунца, М.Н Малеиной, Д.И. Мейера, Т.Н. Нештаевой, Л.А. Новоселовой, И.Б. Новицкого, С.И. Носова, Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, В.А. Рясенцева, О.Н. Садикова, С.В. Сарбаша, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, В.Л. Слесарева, В.И. Суханова, В.А Тархова, В.С. Толстого, Ю.К. Толстого, Л.В. Тумановой, Д.А. Фурсова, С.А. Хохлова, В.П. Чичканова, Л.И. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и других специалистов в области теории права и гражданского права.

В процессе диссертационного исследования автор опирался также на труды зарубежных ученых, в числе которых М. Кронгауз, К. Гронрус, Ф. Котлер, У Стентон, У Сэссер, Т. Хилл.

Эмпирической базой исследования составили постановления и определения Конституционного суда РФ, материалы судебной практики Верховного и Высшего арбитражного судов РФ, обзоры судебной практики, опубликованные судебные решения, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, законодательство зарубежных стран, в том числе стран СНГ.

В работе также использованы материалы Роспотребнадзора опубликованные в официальных Интернет-сайтах, и ряда иных органов и организаций, а также неопубликованные материалы правоприменительной практики отдельных регионов России.

Научная новизна диссертации. Научная новизна предпринятого автором исследования определяется недостаточной изученностью вопросов гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг. Данная диссертация является комплексным монографическим исследованием, посвященным научному анализу современного состояния риелторских услуг. В диссертационной работе представлена целостная концепция гражданско-правовому регулированию отношений в сфере оказания риелторских услуг, которая позволяет решить целый ряд проблем, а именно:

– представлены авторские определения понятий: «риелторская услуга», «риелтор», «риелторская деятельность», «договор возмездного оказания риелторских услуг»;

– представлена и научно обоснована классификация риелторских услуг;

– выработаны принципы, определяющие правовой статус исполнителя риелторских услуг;

– предложены механизмы, позволяющие определить качественные показатели риелторских услуг;

– сформулированы предложения по вопросам гражданско-правовой ответственности исполнителя-риелтора по своим обязательствам, а также по способам обеспечения исполнения обязательств.

Основные выводы, конкретизирующие научную новизну исследования, отражены в положениях, выносимых на защиту:

  1. Предлагается авторское определение понятия «риелторская услуга», под которой следует понимать посреднические действия или деятельность юридического лица (индивидуального предпринимателя) по подготовке и сопровождению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществлению данных сделок на основе соглашения с заинтересованным лицом. Формулирование данной дефиниции стало возможным в результате выявления трех существенных признаков, свойственных риелторской услуги, а именно:

– цель услуги, определяется заданием заказчика;

– исполнение услуги путем совершения посреднических действий в подготовке и проведении гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них;

– осуществление сделок на основе соглашения с заинтересованным лицом.

  1. По своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: 1) информационные и консультационные услуги, предусматривающие получения информации и (или) консультации относительно объекта недвижимости; 2) посреднические услуги, предусматривающие непосредственное участие риелтора во взаимоотношениях с контрагентами недвижимого имущества.

  2. В результате проведенного исследования диссертант делает вывод, что отсутствие договоренности сторон по вопросу о цене и сроках оказания риелторской услуги создает невозможным надлежащее исполнение договора. В целях совершенствования практики заключения договора, обосновывается необходимость расширения условий договора с указанием на цену и срок оказания услуги. Существенными условиями договора возмездного оказания риелторских услуг являются: предмет договора (с указанием той предметной области, в которой оказывается услуга), цена (размер и порядок ее оплаты), срок оказания услуги.

  3. Определен правовой статус и выявлены специфические черты, характерные для исполнителя в сфере оказания риелторских услуг: субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель; соответствие квалификационным требованиям профессии; осуществление деятельности в сфере сделок с недвижимостью. На основании выделенных черт, предлагается авторское определение понятия «риелтор» – это субъект предпринимательской деятельности (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), осуществляющий профессиональную деятельность по подготовке и сопровождению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них. Второй стороной в договоре является потребитель (заказчик). Потребитель – это гражданин (индивидуальный субъект). Безусловно, процесс потребления также присущ и коллективным субъектам. В доктринальных подходах учеными поднимается вопрос о необходимости признания потребителями и юридических лиц, учитывая, что в хозяйственном обороте они занимают такое же положение, что и граждане

  4. Профессиональная деятельность риелтора должна основываться на следующих принципах: (1) принцип профессионального характера риелторской деятельности. Субъекты, занимающиеся риелторской деятельностью должны иметь соответствующую квалификацию; (2) принцип независимости исполнителя (от всех третьих лиц) в сфере оказания риелторских услуг. Риелтор должен наделяться правовым статусом юридического лица (индивидуального предпринимателя) и осуществлять риелторскую деятельность на основании гражданско-правового договора. Существенной гарантией действия данного принципа служит осуществление саморегулирования в сфере риелторской деятельности; (3) принцип публичной значимости риелторской деятельности. Исполнитель обязан страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в сфере оказания риелторских услуг, что является одним из условий, обеспечивающим защиту прав и законных интересов.

  5. Ввиду отсутствия в законодательстве и юридической доктрине условий оценки надлежащего исполнения договора в сфере оказания риелторских услуг с позиции ее качества, целесообразно руководствоваться следующими критериями: (1) информационные показатели (информационная обеспеченность клиентов); (2) профессиональность исполнения риелторских услуг; (3) квалификационные требования, характеризующие профессионализм риелторской фирмы (индивидуального предпринимателя.

  6. В ходе исследования правовых средств защиты потребителей риелторских услуг, выявлены: досудебная защита (претензионное) производство и судебная защита (исковое) производство. Установлено, что действующее законодательство не предусматривает обязательный претензионный порядок урегулирования споров в сфере оказания риелторских услуг. Обосновывается вывод, что предъявление претензии должно являться обязательным условием в досудебном урегулировании спора сторонами в договоре с потребителем, в том числе в договоре в сфере оказания риелторских услуг.

Теоретическое и практическое значение исследования состоит в том, что содержащиеся в диссертационном исследовании теоретические выводы и положения внесут определенный вклад в совершенствование гражданско-правового регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг. Обобщенные выводы в работе по вопросам гражданско-правового регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг могут быть использованы при последующих научных разработках; служить для дальнейшего развития науки гражданского права, а также формирования законодательства, регулирующего риелторскую деятельность в Российской Федерации.

Результаты исследования могут быть также использованы в практической деятельности риелторов при оказании услуг потребителям.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена, рассмотрена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

Основные научные положения диссертации, выводы и рекомендации, сформулированные автором, нашли отражение в 16 научных публикациях, в том числе 13 опубликовано в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Основные концептуальные положения и выводы исследования докладывались на конференциях: Международная научная конференция «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы». Волгоград: Волгоградский государственный университет, 2011; VIII международная научная конференция «Образование, экономика, право в современном информационном обществе». Москва: Московский технологический институт «ВТУ», Московский университет им. С.Ю. Витте, 2012; X международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Россия, страны Европы и Азии: проблемы развития и сотрудничества». Московский университет им. С.Ю. Витте, 2012; Международный научно-практический семинар «Эффективность права: теория и практика». МУ им. С.Ю. Витте, 2012.

Научные выводы и положения, содержащиеся в диссертации, широко используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам: «Гражданское право», «Российское предпринимательское право», «Правовое регулирование рынка недвижимости и риелторской деятельности», при подготовке учебных и учебно-методических пособий по данным дисциплинам, а также включены в информационно-правовые системы «Гарант» и «КонсультантПлюс».

Структура работы определена ее целями и задачами и состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы и списка литературных источников.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, дается представление о ее разработанности в науке, формулируются объект и предмет, ставятся цель и задачи исследования. Автором раскрывается научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, излагаются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения об апробации результатов исследования и структуре диссертационной работы.

  1   2   3

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconПравовое регулирование оказания аудиторских услуг по законодательству российской федерации

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconПравовое регулирование договора возмездного оказания информационных...
Специальность 12. 00. 03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconСтатья Правовое регулирование отношений в сфере образования в Республике...
Республике Тыва, определяет полномочия органов государственной власти Республики Тыва в сфере образования, меры социальной поддержки...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconГражданско-правовое регулирование частной собственности по законодательству российской федерации
Специальность 12. 00. 03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconКафедра гражданского права и гражданского процесса Пушка Григория...
Выяснить, каким образом предусмотрено гражданско-правовое регулирование залога в законодательстве России и Украины, каковы особенности...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconСтатья Правовое регулирование отношений в сфере образования
Федеральным законом от 29. 12. 2012 №273-фз "Об образовании в Российской Федерации"

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconСтатья Правовое регулирование отношений в сфере образования Правоотношения...
Настоящий Закон регулирует общественные отношения, возникающие в сфере образования в связи с реализацией права на образование, обеспечением...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconАдминистративно-правовое регулирование общественных отношений в сфере...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconГражданско-правовое регулирование земельных сервитутов в Российской...
Гражданско–правовое регулирование земельных сервитутов в Российской Федерации: вопросы теории и практики

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconПравовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской...
Специальность 12. 00. 03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Юриспруденция



При копировании материала укажите ссылку © 2015
контакты
urist-edu.ru
..На главную