Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации




Скачать 313.65 Kb.
НазваниеГражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации
страница2/3
Дата публикации21.07.2014
Размер313.65 Kb.
ТипАвтореферат
urist-edu.ru > Законы > Автореферат
1   2   3
Глава первая «Гражданско-правовая характеристика риелторских услуг» посвящена исследованию теоретических подходов к формированию понятия риелторская услуга и особенностей ее правового регулирования.

Первый параграф «Теоретические подходы и законодательные основы к формированию понятий «услуга», «риелторская услуга» аккумулирует в себе материал, исследующий теоретико-методологические подходы к формированию понятия «услуга», «риелторская услуга». Автором отмечается, что понятие «риелторская услуга» складывается из значений составляющих ее элементов, в отношении которых в современной доктрине не выработаны общие теоретические подходы. Акцентируется внимание на точке зрения ученых, определяющих услугу через действия или деятельность не имеющей овеществленного результата. Анализ теоретических концепций в отношении формирования понятия «услуга» позволил диссертанту сделать вывод, о необходимости разграничения таких однородных понятий как «работа» и «услуга», через выделение их существенных признаков. Автор отмечает, что по данному вопросу в цивилистической науке сложились два подхода. Первый отражает позицию большинства ученых и позволяет дать определение услуги через выделение ее существенных свойств (М.В. Кратенко, Д.И. Степанов, Л.Б. Ситдикова, Д.В. Петелин и др.). Автор второго (Л.В. Санникова), выделяет в качестве разграничивающего признака объект воздействия – вещественные и невещественные блага, в отношении которых направлены действия. В своем исследовании диссертант придерживается первого подхода и проводит анализ научных исследований касающихся определения основных свойств. Сделан вывод, что такие свойства услуги как, неосязаемость, неотделимость от исполнителя и потребителя, несохраняемость и постоянство качества, образуют особую группу, которая характерна именно для всех видов услуг, т.е. являются универсальными и позволяет дать определение понятия «услуга».

Автор полагает, что в научно-теоретическом плане целесообразно рассмотреть различные точки зрения относительно формулировки понятия «риелтор», с целью выработки единой терминологии в сфере риелторской деятельности. Анализ исторического развития посреднической деятельности в сфере недвижимости, позволил диссертанту установить, что с терминологической стороны «риелтор» в современном понимании является никем иным как «брокером», «маклером», «агентом» с необходимостью уточнения, что сферой его интересов является посредническая деятельность с объектами недвижимости. Диссертант считает, что основополагающую роль в формировании понятия «риелторская услуга» играют существенные признаки, свойственные данному правовому явлению. С этой целью проведено исследование существующих на сегодняшний день определений данного понятия, которые сформулированы как представителями риелторского сообщества (Российская гильдия риелторов), так и в цивилистических исследованиях (Д.В. Петелин, Е.В. Накушнова). Критический анализ различных подходов исследователей и специалистов к определению понятия «риелторская услуга» позволил диссертанту выявить ее юридически значимые черты, что позволило автору сформулировать определение понятия «риелторская услуга».

Во втором параграфе «Сфера риелторских услуг в гражданском обороте» исследуется современное состояние сферы риелторских услуг, ее структурирование и предлагаются пути решения проблемы отнесения того или иного вида услуг, оказываемых на рынке недвижимости к риелторским. Автором отмечается, что оказание риелторских услуг, как вид экономической деятельности не выделен в нормативно-правовых актах. Проведенный анализ классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД) позволил диссертанту сделать вывод, что единственным видом экономической деятельности, который можно идентифицировать как оказание риелторских услуг, являются посреднические услуги, осуществляемые с недвижимым имуществом. Предлагается авторская классификация сферы риелторских услуг, которые диссертант разделяет на три группы. В первую группу включены информационные и консультационные услуги, которые представляют собой начальный этап при оказании риелторских услуг. Вторая группа услуг – риелторские услуги (посреднические услуги) по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Третью группу услуг, диссертант обозначил как группу факультативных услуг, объединяющих иные услуги в сфере недвижимости (доверительное управление имуществом, купля-продажа недвижимости и др.).

Автор считает, что проведенное структурирование услуг в сфере риелторской деятельности имеет не только теоретическое, но и практическое значение, в том числе и для субъектов сферы невидимости. В рамках проведенного исследования предлагается авторское определение понятия риелторской деятельности, под которой следует понимать профессиональные действия риелторов, направленные на оказание услуг по совершению сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В третьем параграфе «Система источников правового регулирования риелторских услуг» проведен анализ источников правового регулирования в сфере оказания риелторских услуг. Как было отмечено выше на сегодняшний день отсутствует специальное законодательство, регулирующее отношения в сфере оказания риелторских услуг. Анализу подвергается зарубежное законодательство (США, Германии, Голландии и т.д.) и законодательство стран СНГ (Узбекистана, Кыргызстана, Белоруссии) и отмечается, что в западных юрисдикциях и странах СНГ вопросы оказания риелторских услуг урегулированы на законодательном уровне, сформирована судебная и правоприменительная практика, кроме того действуют правила и стандарты профессиональных объединений.

Исследования показали, что основной особенностью правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг в России является распространение на него Закона «О защите прав потребителей». Накопленный зарубежный судебный опыт также свидетельствует, что субъектом потребительской защиты по оказанию риелторских услуг является потребитель (физическое лицо, индивидуальный предприниматель). Анализ представленного в гражданско-правовой науке спора развития правоприменительных решений позволил диссертанту выделить легальные признаки понятия «потребитель» в договоре возмездного оказания риелторских услуг: потребитель – это субъект отношений (физическое лицо, индивидуальный предприниматель); цель потребителя – удовлетворение исключительно личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением прибыли; возмездный характер договора.

В диссертации анализу подвергаются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по оказанию риелторских услуг. Автор предлагает систематизировать законодательство следующим образом: 1) Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей»; 2) специальные законы, регулирующие отношения в сфере оказания риелторских услуг (Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Закон об информации, Закон о рекламе, Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и т.д.); 3) нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне Правительства Российской Федерации.

Представленный анализ современного законодательства позволил диссертанту оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости и определить основные направления их совершенствования в сфере оказания риелторских услуг.

Во второй главе «Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг» основное внимание уделяется исследованию договора и его правовой природы, проблемам определения круга существенных условий, субъектам, содержанию и качеству оказания риелторских услуг.

Первый параграф «Понятие и правовая природа договора возмездного оказания риелторских услуг» аккумулирует в себе материал, исследующий правовую природу договора возмездного оказания риелторских услуг, а также его место в системе гражданско-правовых обязательств. Дается характеристика существующих в цивилистической науке подходов относительно правовой природы исследуемого договора. Автор отмечает, что по данному вопросу отсутствует единство мнений среди ученых. Одни авторы (Е.В. Накушнова, Д.В. Петелин) рассматривают договор оказания риелторских услуг как посреднический договор, в том числе включая и консультационные услуги, но при этом, не рассматривая в рамках данного договора информационные услуги. По мнению других авторов (Л.Б. Ситдикова, Е.В. Полищук), наряду с посредническими услугами, значимую роль в договоре отводят и информационным услугам. Исследовав различные точки зрения ученых, автор указывает, что риелтор может оказывать услуги заказчику, заключая сделку в его интересах (юридическое посредничество), а также предоставлять заказчику необходимую информацию в виде информационной, а при необходимости и консультационной услуги (фактические действия). Обобщив и проанализировав законодательство, а также научные разработки ученых, диссертант приходит к выводу, что по своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: информационные и консультационные услуги, регулируемые положениями гл. 39 ГК РФ; посреднические услуги (участие риелтора во взаимоотношениях контрагентов недвижимого имущества), регулируемые гл. 49 ГК РФ, гл. 10 ГК РФ (институт представительства: оформление сделки, представление интересов в суде и т.д.); факультативные, объединяющие иные услуги в сфере недвижимости (например, договор доверительного управления имуществом, регулируемый гл. 53 ГК РФ и т.д.).

Проанализировав правовую природу договора оказания риелторских услуг, а также такие ключевые понятия, как «услуга», «риелторская услуга» «риелторская деятельность» дается авторское определение договора. «Договор возмездного оказания риелторских услуг – это разновидность договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым одна сторона – исполнитель (риелтор) обязуется по заданию другой стороны – заказчика (клиента) оказать услуги по подготовке и совершению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги».

Во втором параграфе «Существенные условия договора возмездного оказания риелторских услуг» автор исследует теоретические и практические проблемы содержания круга существенных условий. Анализируется действующее законодательство, устанавливающее требования к его обязательным условиям. В то же время, как отмечает автор, в литературе представлены различные точки зрения ученых относительно существенных условий договора возмездного оказания услуг. Одни авторы признают единственным существенным условием договора его предмет (Л.В. Санникова, М.В. Кратенко), другие расширяют круг существенных условий – сроком (В.В. Кванина, Е.В. Измайлова, и др.) и ценой (Е.Г. Шаблова, С.А. Денисов, Л.Б. Ситдикова). Данный вопрос также по-разному трактуются судами.

Для получения характеристики предмета договора в работе были представлены теоретические положения ряда ученых (В.В. Витрянский, М.В. Кратенко, Л.В. Санникова, В.В. Суденко), проанализировано законодательство, судебная и иная правоприменительная практика. Предпринятое исследование позволило сделать вывод, что условия о предмете как существенном условии, применительно к договору возмездного оказания риелторских услуг, должны быть конкретизированы сторонами, для того чтобы можно было установить не только факт оказания риелторской услуги, но также объем и ее содержание.

Диссертант отмечает, что специфической чертой гражданских правоотношений является срок. Существенность данного условия для рассматриваемых нами отношений в юридической литературе представляется спорным. Исходя из проведенного анализа работ ведущих специалистов, автор рассматривает срок как существенным условием договора в сфере оказания риелторских услуг.

Одним из важных условий договора является цена. В юридической литературе по данному вопросу позиция авторов также является неоднозначной. Казалось бы, как отмечает автор, данная проблема нашла свое разрешение в обзоре судебной практике Верховного Суда РФ (от 01.02.2012 г.) где сказано, что в случае если в договоре об оказании посреднических услуг (например, риелторских) нет условия об их стоимости, последствия его нарушения регулируются законодательством о защите прав потребителей. Вместе с тем специфический характер сложного комплекса рассматриваемых отношений свидетельствует, что цена должна рассматриваться как существенное условие, требующее согласования сторон при заключении договора. Обобщив и проанализировав научные разработки, диссертант дает обоснованный вывод о целесообразности расширения содержания круга существенных условий с указанием на предмет, цену и срок оказания риелторской услуги. В этой связи предлагается внести данные условия в законопроект о риелторской деятельности в Российской Федерации.

При изучении вопроса о цене договора неизменно встает вопрос о порядке ее определения. Исходя из сложившейся практики, в России существует произвольная форма определения цены на риелторские услуги. Наиболее широкое распространение получили следующие формы оплаты риелторских услуг: фиксированная оплата; форма оплаты как процент от стоимости объекта недвижимости; комбинированная оплата.

В третьем параграфе «Субъекты и содержание как основные структурные элементы договора возмездного оказания риелторских услуг» основное внимание уделено субъектному составу сторон, а также их правам и обязанностям. Исследование показало, что в договоре в сфере оказания услуг для заказчика, по общему правилу, не устанавливаются какие-либо ограничения, т.е. ими могут быть любые субъекты гражданских прав (физические лица, индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации, публично-правовые образования). Что же касается исполнителя, то законодательство не содержит специальных требований к конкретному субъекту, осуществляющему риелторскую услугу. В этой связи анализу подвергается зарубежное законодательство (Франция, США, Германия), законодательство стран СНГ (Беларусь, Кыргызстан, Украина, Узбекистан), а также теоретические положения ученых. Установлено, что в договоре оказания риелторских услуг ведущая роль отводится исполнителю – профессионалу. Проведенный анализ имеющихся подходов к определению понятия «риелтор», и смежных к нему дефиниций как-то: брокер, агент, показывает, что критерием, позволяющим систематизировать имеющиеся определения – это квалификационные требования, предъявляемые к исполнителю. На основании выделенных черт, как-то: 1) субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель; 2) соответствие квалификационным требованиям профессии; 3) осуществление деятельности в сфере недвижимости. Предлагается авторское определение понятия «риелтор».

На основе анализа действующего законодательства, а также положений законопроекта о риелторской деятельности в РФ автором детально проанализированы права и обязанности сторон в договоре оказания риелторских услуг. В ходе исследования установлено, что права и обязанности сторон регулируются рядом норм ГК РФ (гл. 39, гл. 49, гл. 10 и т.д.), а также договором, заключаемым между заказчиком (клиентом) и исполнителем (риелтором). С учетом состояния российского законодательства, как указывает диссертант, сложно судить о реальной имущественной ответственности риелтора перед заказчиком. Речь может идти о такой ответственности только при условии тщательного изучения обязанностей риелтора, прописанных в договоре. Автором подчеркивается, что стороны при заключении договора должны четко формулировать свои условия в содержании договора, для того чтобы можно было определить как объем оказания услуги, так и надлежащее ее исполнение.

В четвертом параграфе «Проблемы определения качества риелторской услуги» рассматриваются вопросы определения оптимальных критериев оценки качества риелторских услуг. Автором проведен анализ положений действующего законодательства, который показал недостаточный уровень правовой регламентации вопросов относительно оценки качества оказания услуг в целом, и риелторских в частности. Отмечается, что существующая судебная практика также не дает ответа на поставленный вопрос. Исследовав различные точки зрения ученых (М.В. Кратенко, А.И. Петров, Л.Б. Ситдикова, К. Гронрус, Л. Харебова, А. Оганесян и др.), касающиеся вопросов выработки критериев качества оказания риелторских услуг, автор приходит к выводу, что наиболее значимыми являются: уровень удовлетворенности в процессе использования полезных свойств данной услуги; соответствие стандартам (правилам), а также индивидуальным запросам заказчиков.

Автором сделана критическая оценка стандарта риелторской деятельности, разработанного Российской гильдией риелторов (РГР). Отмечается, что данный стандарт определяет только минимальные требования к качеству риелторской услуги и соответственно не отвечает современным международным требованиям. Диссертант приходит к выводу о необходимости разработки нового стандарта качества риелторской услуги, который бы соответствовал международным требованиям, изложенным в ИСО 9001: 2001. Обосновывается авторская позиция, согласно которой при оценке качества оказываемой риелторской услуги необходимо исходить из объективных критериев, влияющих на положительный результат услуги: 1) информационные показатели (информационная обеспеченность клиента); 2) профессиональность исполнения риелторских услуг; 3) квалификационные требования, характеризующие профессионализм риелторской фирмы (индивидуального предпринимателя); 4) обслуживание потребителей риелторских услуг.

Автор полагает, что функции в разработке основных требований к профессии; в подготовке базовых программ (по подготовке и переподготовке риелторов); в разработке стандартов качества оказания риелторских услуг и осуществление контроля следует возложить на СРО в сфере риелторской деятельности.
1   2   3

Похожие:

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconПравовое регулирование оказания аудиторских услуг по законодательству российской федерации

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconПравовое регулирование договора возмездного оказания информационных...
Специальность 12. 00. 03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconСтатья Правовое регулирование отношений в сфере образования в Республике...
Республике Тыва, определяет полномочия органов государственной власти Республики Тыва в сфере образования, меры социальной поддержки...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconГражданско-правовое регулирование частной собственности по законодательству российской федерации
Специальность 12. 00. 03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconКафедра гражданского права и гражданского процесса Пушка Григория...
Выяснить, каким образом предусмотрено гражданско-правовое регулирование залога в законодательстве России и Украины, каковы особенности...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconСтатья Правовое регулирование отношений в сфере образования
Федеральным законом от 29. 12. 2012 №273-фз "Об образовании в Российской Федерации"

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconСтатья Правовое регулирование отношений в сфере образования Правоотношения...
Настоящий Закон регулирует общественные отношения, возникающие в сфере образования в связи с реализацией права на образование, обеспечением...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconАдминистративно-правовое регулирование общественных отношений в сфере...

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconГражданско-правовое регулирование земельных сервитутов в Российской...
Гражданско–правовое регулирование земельных сервитутов в Российской Федерации: вопросы теории и практики

Гражданско правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации iconПравовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской...
Специальность 12. 00. 03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Юриспруденция



При копировании материала укажите ссылку © 2015
контакты
urist-edu.ru
..На главную